Todo lo que querría saber sobre la situación de la vivienda en España… pero temía preguntar

El economista Miguel Córdoba hace una recopilación en este artículo de algunos datos para dar una opinión lo más objetiva posible sobre lo que está pasando en España

De los tres graves problemas que tenemos en la piel de toro, vivienda, pensiones y deuda pública, el primero es probablemente el que es más recurrente en prensa, televisión y todo tipo de tertulianos. Normalmente, se habla del problema desde un punto de vista más ideológico y con una clara vocación de caza y captura de culpables. Sin embargo, cualquier tema que tenga un sustrato económico y sociológico es preciso que se trate utilizando información contrastada o, cuando, menos justificada, y no siempre es así. Vamos a tratar de aportar algunos datos que permitan dar una opinión objetiva sobre lo que está ocurriendo en nuestro país. 

En el caso de Cataluña, ha habido un crecimiento muy pequeño del número de viviendas en estos dieciséis años (6,26%) y se ha reducido en casi un punto su peso en el conjunto nacional. En Madrid, también hay una disminución de su peso específico, aunque menor. El motivo es doble; por un lado se construye poca vivienda nueva al no haber suelo suficiente disponible, y por otro, los titulares de segundas viviendas, simplemente las venden porque no pueden mantener dos casas a la vez, habida cuenta del acoso y derribo de las clases medias que se está produciendo en nuestro país en los últimos ocho años.

En el caso de Madrid, se observa que es una comunidad muy activa en crecimiento de viviendas principales estando muy por encima de la media nacional, justo lo contrario que Cataluña que está varios puntos por debajo de la media. La disminución de segundas viviendas en Madrid es muy notoria (-27,27%), por la causa antes comentada.

No obstante, hemos de tener en cuenta que, a pesar de que crezca el parque de viviendas en Cataluña y Madrid por debajo del resto de España, se produce el efecto contrario en lo que respecta a las viviendas que se encontraban desocupadas, tal y como podemos observar en el cuadro siguiente, aunque la información se refiera a los censos decenales, ya que no existe información anual contrastada respecto de este fenómeno.

Queda claro que el fenómeno denominado “desertización” se manifiesta en que existan en España 3,8 millones de viviendas vacías, mientras que hay una fuerte demanda insatisfecha en las denominadas “zonas tensionadas”. Dado que, tanto Cataluña como Madrid son dos de esas zonas, el que se compren o alquilen viviendas previamente vacías tiene toda su lógica.

Por otra parte, si consideramos que las viviendas son para que residan en ellas las familias, el incremento de la población debería ser el factor determinante de las políticas de vivienda, tanto estatal, como autonómica, como municipal.

Se observa que en Cataluña sí que crece la población más que el número de viviendas principales, pero eso no pasa en Madrid y mucho menos en el territorio nacional, donde el número de viviendas principales crece a un ritmo doble al que crece el aumento de la población. Este fenómeno debería resultar chocante para los tertulianos habituales de las televisiones que sólo dicen que hay que construir más viviendas, pero lo que hay que hacer es analizar realmente los flujos de población y de construcción de viviendas y la idiosincrasia de dicha población en relación con su radicación.

En lo que respecta al flujo de la población, está claro que los principales actores han sido los inmigrantes.

Como podemos observar, la población española en Cataluña y en España decrece, aunque en Madrid se incrementa un 5%, mientras que la población extranjera se incrementa sobre todo en Cataluña, con una característica específica en el hecho de que haya aumentado la población magrebí tres veces más que en Madrid. Pero, lo más importante es que la población española autóctona no se ha incrementado en estos dieciséis años, por lo que la demanda de viviendas a nivel nacional no es debida a los españoles sino al incremento de 3,6 millones de extranjeros que han llegado a España en este período (más de doscientos mil anuales).

Otra cosa es el efecto sustitución que se produce en la sociedad, ya que los extranjeros tienen que vivir en algún sitio y cuando llegan a España se aposentan en un piso patera, en un hostal, en la casa de un familiar, etc., pero según consiguen un trabajo recurrente y empiezan a disponer de liquidez contratan un alquiler y con el tiempo, si se lo pueden permitir, llegan a adquirir una vivienda de segunda mano. 

Obviamente, esta “incursión” de los extranjeros en el mercado inmobiliario nacional actúa involuntariamente como un efecto, que los economistas denominamos crowding-out, de expulsión de los demandantes españoles de vivienda económica, y es lo que genera la irritación de jóvenes y mileuristas.

Para albergar a estos 3,6 millones de inmigrantes, teniendo en cuenta el efecto sustitución antes indicado, hay dos fuentes de vivienda, una la construcción y otra los pisos procedentes de la época del desarrollismo español de los años sesenta y setenta, que ahora quedan libres al fallecer por causas naturales sus ancianos propietarios.

De entrada, resulta que la Comunidad de Madrid ha construido el triple de viviendas protegidas que Cataluña en los últimos dieciséis años, lo cual, teniendo en cuenta que en la primera los gobiernos siempre han sido de derechas y en la segunda han sido o independentistas o de izquierdas, nos debería hacer pensar si el término progresista es o no adecuado al calificar a las formaciones políticas.

Pero, probablemente, lo más importante es que en España se han construido en los últimos dieciséis años 2,5 millones de viviendas, cuando el aumento de población ha sido de 3,6 millones de personas.

Lo lógico sería suponer que esos 3,6 millones de personas habrían ocupado 1,4 millones de viviendas, es decir 1,1 millones menos de las que se han construido. Por tanto, a priori, no hay un déficit de construcción de viviendas. Otra cosa es dónde se han construido, según comentaremos después.

En lo que respecta a los pisos procedentes del desarrollismo que quedan libres por el fallecimiento de sus ancianos propietarios, lógicamente, los hijos de estos ancianos, una parte de ellos ya jubilados, adquirieron sus viviendas en los años ochenta y noventa y no precisan esas viejas viviendas, muchas de ellas necesitadas de amplias reformas para ser habitadas o vendidas. Como es natural no existe una estadística que cuantifique su número y menos aún su destino en el medio plazo, y sólo podemos conocer genéricamente las transmisiones de viviendas.

Vemos que anualmente se heredan en la actualidad más de doscientas mil viviendas en España, habiéndose incrementado en más del 50% en los últimos dieciséis años. Es claramente el concepto de transmisión que más ha crecido en dicho período. Presumimos que una parte de esas viviendas pasan a familiares por testamento o por vía de negociación en herencias yacentes, pero no es posible cuantificar este flujo.

No obstante, la herencia, siendo importante, es sólo una parte del flujo. Dentro de las familias también se da el concepto de cesión de vivienda a un familiar, en este caso los nietos mileuristas que no pueden permitirse adquirir o incluso alquilar una vivienda para emanciparse.

De nuevo, tenemos que utilizar la información de los censos de los años 2001 y 2021, única fuente fiable que tenemos de la situación de las viviendas en el país. Aun así, se aprecia que en Madrid ha habido un incremento significativo de las viviendas heredadas o donadas, habida cuenta de la bonificación del 99% en el impuesto de sucesiones y donaciones. A nivel global, se han incrementado las viviendas alquiladas en un 86%, hasta llegar a los tres millones. 

Por otro lado, la cesión de viviendas a familiares se han más que duplicado en Cataluña, mientras que las otras formas de tenencia de viviendas, usufructo, comodato (cesión a terceros sin alquiler) u ocupación sin contrato formal, se han más que duplicado, probablemente por la fuerte crisis económica que se ha producido en la década pasada. No obstante, tanto en la cesión a familiares como en esta rúbrica de “Otros” es donde podríamos encontrar buena parte de esos pisos de los abuelos fallecidos.

Si los flujos analizados son importantes, la idiosincrasia de los españoles también afecta notablemente a la situación de la vivienda en España. En el cuadro siguiente podemos ver cómo ha evolucionado el denominado fenómeno “single”, es decir, personas jóvenes que deciden vivir solas y que no se casan ni tienen hijos, las cuales se suman a los ancianos que han perdido a su pareja y siguen viviendo solos en su casa.

Podemos ver cómo el fenómeno “single” avanza geométricamente, doblando el número de hogares unifamiliares en los últimos dieciséis años, mientras que los hogares (las cifras no coinciden exactamente con las de viviendas principales, puesto que en una vivienda pueden vivir dos o más familias) se incrementan en menos de un 18%.

Este fenómeno demográfico es de vital importancia para la construcción de viviendas, ya que mientras que los promotores siguen empeñados en construir viviendas de lujo cuanto más grandes mejor, para incrementar sus márgenes, lo que realmente necesita el mercado son cientos de miles de viviendas de 50 metros cuadrados. Este fenómeno ya se produjo en ciudades como Londres o Tokyo hace ya bastantes años y la realidad actual ha confirmado esta tendencia.

El fenómeno anterior incide sobremanera en la demanda insatisfecha de los jóvenes que no pueden emanciparse y con lo que ello conlleva en relación con no casarse y no tener hijos. Es muy difícil conocer la demanda insatisfecha, pero las encuestas realizadas apuntan a que un 46% de los jóvenes entre 25 y 34 años (ya han dejado de estudiar y están trabajando) desearían dejar de vivir en casa de sus padres y querrían emanciparse.

Por último, en los últimos años se ha registrado un fenómeno relacionado con el creciente turismo que se está produciendo en España y que ha cristalizado en la sustitución de viviendas familiares por pisos turísticos cuyo destino es el alquiler vacacional.

Y de ahí es donde viene el millón de viviendas que faltan por construir en España y que constituyen el déficit de viviendas generado en los últimos dieciséis años.

Y de nuevo, hay aspectos cualitativos que justifican las cifras anteriores; que sobren viviendas en Aragón y Asturias tiene su lógica por el efecto emigración a otras zonas interiores de la Península, que falte tanta vivienda en Canarias estaría justificado por la compra masiva de apartamentos por parte de alemanes y británicos que lo usan para sus vacaciones y que figura restando en la oferta como viviendas no ocupadas. En el caso de Castilla la Mancha y Galicia hay muchas viviendas desocupadas en las zonas rurales, mientras que sus titulares van a trabajar a otros centros de trabajo.

En cualquier caso, hemos de tener en cuenta que hemos tomado cifras no homogéneas (2024 respecto de 2027 y 2021 respecto de 2001 en los censos) y que mucha de esta información proviene de encuestas y no de datos reales. Sería alabable que se hiciera en 2026 una macroencuesta de vivienda al estilo de la EPA (a ser posible que no la haga Tezanos) y con una amplia muestra para poder poner datos mucho más ajustados aplicando la metodología anterior para saber realmente cuál es el exceso o defecto de viviendas que hay en cada comunidad autónoma, y tomar esa base para realizar un plan nacional de vivienda que resuelva en los próximos años este grave problema que tiene la sociedad española.

Sí, ya sabemos que hay muchas viviendas vacías, pero no se puede obligar a los ciudadanos a que cambien de hábitat y se adapten a la oferta de vivienda en zonas en las que sería difícil que consiguieran trabajo. El hecho de que haya mucha demanda en las zonas tensionadas y sobren viviendas en el resto de España es un fenómeno resultado de la anterior burbuja inmobiliaria, donde se construía en cualquier melonar. Superada la burbuja, es preciso planificar el futuro y si tanto españoles como inmigrantes se concentran en las zonas tensionadas, habrá que dar una salida a esta situación.

Es triste que desde el gobierno se haya llegado a decir que lo que hace falta es que lleguen muchos más inmigrantes para arreglar así el tema de la seguridad social. Y qué ocurriría con el tema de la vivienda; ¿dónde los metemos si no tenemos viviendas ni para nosotros mismos? 

Y en lo que respecta a actuar sobre los precios de la vivienda, las propuestas que hace la izquierda radical suponen desconocer las más mínimas nociones de economía. Los precios altos son la consecuencia, no la causa. Si queremos resolver un problema, tenemos que actuar sobre las causas, las cuales hemos tratado de indicar en los párrafos anteriores. Por tanto, con las recetas de la izquierda radical nunca se resolverá el problema; simplemente, se reducirán libertades en una economía de mercado que, pese a quien le pese, es la que rige en la Unión Europea.

Así que, a ver si conseguimos que los dos partidos mayoritarios comiencen a hablarse y asuman el problema de la vivienda como un problema de Estado, observando el bosque a vista de dron, en vez de estar enmarañados entre los arbustos ignorando la visión global del problema, o haciendo como la madrastra de Blancanieves; todo el día mirándose al espejo y preguntándole si hay alguien más bello que yo, en lugar de atacar los problemas reales del país.

Miguel Córdoba es profesor de economía y finanzas desde hace 33 años y ha sido director financiero de varias empresas del sector privado.

(Fuente idealista.com Miguel Córdoba )