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IRPF: cómo tributa la venta de una vivienda cuando se compró la nuda propiedad y se heredó el usufructo

Tributos fija criterio sobre la ganancia patrimonial cuando se compra la nuda propiedad y el usufructo se adquiere por herencia

Vender una vivienda heredada no siempre es tan sencillo como parece, y menos cuando el inmueble tuvo el dominio desmembrado, es decir, la nuda propiedad por un lado y el usufructo por otro. La Dirección General de Tributos (DGT) ha puesto orden en esta cuestión a través de la consulta vinculante V1645-25.

Normativa aplicable al cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF

La ganancia se determina conforme a los artículos 34, 35 y 36 de la Ley 35/2006 del IRPF como la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Si la adquisición fue onerosa (por compraventa), el valor de adquisición estará integrado por el precio satisfecho, más los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido soportados por el contribuyente, con exclusión de los intereses, así como por el coste de las inversiones y mejoras realizadas.

Cuando el inmueble se hubiera adquirido a título lucrativo (por herencia o donación), el valor de adquisición será el declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), sin que pueda exceder del valor de mercado.

Cálculo del valor de adquisición en casos de dominio desmembrado

En el supuesto analizado, el consultante adquirió en 2006 la nuda propiedad a título oneroso, mientras que su madre ostentaba el usufructo. En 2020, tras el fallecimiento de la usufructuaria, se produjo la consolidación del pleno dominio.

Desde el punto de vista fiscal deben diferenciarse claramente dos momentos adquisitivos con régimen fiscal propio. En primer lugar, la parte adquirida por compraventa en 2006 se rige por las normas propias de las transmisiones onerosas, es decir, el precio satisfecho, junto a los gastos y tributos que procedan, sin que la existencia previa del usufructo altere su tratamiento en el IRPF.

La parte del valor de adquisición correspondiente al usufructo tiene la consideración de adquisición a título lucrativo y se determina conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, tomando como referencia el valor declarado o, en su caso, el comprobado a efectos de este impuesto, sin que pueda exceder del valor de mercado.

A dicho importe podrán añadirse, cuando proceda, el coste de las inversiones o mejoras y los gastos satisfechos por el contribuyente (excluidos los intereses), lo que exige un desglose preciso entre la parte onerosa y la parte lucrativa del inmueble.

Fecha de adquisición y consolidación del pleno dominio tras el fallecimiento del usufructuario

Uno de los puntos más relevantes de la consulta es la precisión sobre la fecha de adquisición de la parte heredada, que se entiende producida cuando fallece el causante. Es decir, una vez aceptada la herencia, sus efectos fiscales se retrotraen a ese momento conforme al artículo 989 del Código Civil.

No obstante, la extinción del usufructo, prevista en el artículo 513.1º del mismo texto, determina la recuperación de las facultades de goce por el nudo propietario. Esta consolidación no constituye una transmisión autónoma distinta, sino la integración del valor del usufructo como adquisición a título lucrativo con efectos desde la fecha de fallecimiento.

Gastos deducibles en la venta de un inmueble

Otra cuestión determinante consiste en los gastos que pueden descontarse del valor de transmisión. En el caso analizado se abonaron el IBI correspondiente al ejercicio 2024, la tasa de basuras del mismo año y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

La DGT considera que únicamente el IIVTNU tiene la condición de gasto inherente a la transmisión; por tanto, solo este puede minorar el valor de transmisión. El IBI y la tasa de basuras no tienen tal consideración, al tratarse de gastos periódicos vinculados a la titularidad del inmueble. El criterio no depende del momento del pago, sino de la naturaleza jurídica del tributo.

Tributación en el IRPF de la ganancia patrimonial resultante

Una vez determinada la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición (calculado diferenciando la parte onerosa y la parte lucrativa), la ganancia patrimonial se integra en la base imponible del ahorro conforme al artículo 49 de la LIRPF y tributa según los tipos vigentes.

Recordemos que, en situaciones como la planteada por el contribuyente, el verdadero riesgo fiscal no reside en la fórmula de cálculo, sino en la correcta determinación de las fechas, valores y gastos fiscalmente computables en cada fase adquisitiva.

Un error en esa reconstrucción puede alterar de forma sustancial la tributación final y dar lugar a una regularización con los correspondientes intereses y, en su caso, sanciones.

(Fuente idealista.com Jesús Prieto (Colaborador de idealista news) 19 Marzo 2026

Usufructo de una vivienda con cargas: ¿qué ocurre si no se cumple el testamento?

La Audiencia de Madrid aclara desde cuándo son exigibles las cargas de un usufructo hereditario y las consecuencias de su incumplimiento

Heredar una vivienda no siempre implica recibir un derecho libre de obligaciones. Frente a la creencia de que el usufructo hereditario es un derecho gratuito y sin cargas, una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid ha condenado a un heredero a pagar 5.800 euros por incumplir las obligaciones asociadas al usufructo temporal de un inmueble heredado. El fallo pone el foco en una cuestión clave del Derecho de sucesiones: desde cuándo nacen las obligaciones del legatario y qué consecuencias tiene su incumplimiento.

Un legado de usufructo de una vivienda con carga económica

El origen del litigio se encuentra en un testamento que atribuía a uno de los hijos el usufructo temporal de una vivienda durante un plazo de cinco años. El derecho de uso se concedía con cargo al tercio de mejora y, en su exceso, al de libre disposición, una fórmula habitual en la planificación sucesoria.

El testamento imponía al beneficiario dos compromisos mientras disfrutara del inmueble: el pago de 350 euros mensuales a su hermana hasta la venta de la vivienda o la extinción del usufructo y el cuidado de la mascota de la testadora. Se trataba, pues, de un legado con cargas, que permite imponer tanto obligaciones económicas periódicas como deberes personales, mientras sean lícitos y posibles.

Reclamación judicial por impago de un legado hereditario

Tras el fallecimiento de la madre en enero de 2018, la hermana inició una reclamación de cantidad. Sostenía que su hermano no había abonado de forma regular los importes fijados en el testamento y cuantificó la deuda en 9.500 euros.

El usufructuario se opuso a la reclamación alegando la existencia de acuerdos de compensación entre ambos, que habrían sido aceptados durante un tiempo y que, según su versión, justificaban los abonos parciales realizados.

El Juzgado de Primera Instancia nº 74 de Madrid le dio la razón y desestimó la demanda, al entender que las partes habían aceptado compensaciones recíprocas y que no procedía reclamar cantidades que, en la práctica, habrían quedado compensadas por esos acuerdos.

La Audiencia de Madrid revoca parcialmente la decisión sobre el usufructo heredado

La Audiencia Provincial revisó el caso en apelación y corrigió parte del criterio seguido en primera instancia, centrándose en una cuestión esencial: cuándo nace la obligación de cumplir las cargas impuestas en un legado.

El tribunal recordó que el artículo 881 del Código Civil establece que el legatario adquiere el derecho al legado desde la muerte del testador, sin necesidad de aceptación expresa y sin perjuicio de una eventual renuncia posterior.

Con base en esta doctrina, concluyó que la obligación de abonar los 350 euros mensuales nacía en enero de 2018, fecha del fallecimiento, al estar gravado el usufructo desde su origen.

La aceptación formal de la herencia no marcaba el inicio de las obligaciones, que eran exigibles desde la muerte del testador. Una vez fijado el momento en que nacía la obligación de pago, el tribunal analizó los ingresos realizados, los periodos sin abono y las compensaciones admitidas entre las partes.

El resultado fue una estimación parcial de la reclamación, ya que la Audiencia descartó parte de la cantidad solicitada, al considerar acreditadas determinadas compensaciones y pagos parciales y excluir íntegramente la anualidad de 2019, confirmando el impago de varias mensualidades y fijando la deuda definitiva en 5.800 euros.

El fallo evidencia que el incumplimiento de un legado con carga no es una cuestión menor ni se limita a un mero ajuste económico, sino que puede dar lugar a reclamaciones con consecuencias patrimoniales muy relevantes. En cuanto a las costas, la Audiencia acordó que cada parte asumiera las causadas a su instancia y que las comunes se abonaran por mitad.

Cuestiones a valorar antes de aceptar un usufructo hereditario

La sentencia pone de relieve la importancia de analizar con detenimiento el alcance real de un usufructo antes de aceptarlo. No se trata solo de un derecho de uso, sino de una posición jurídica que puede implicar compromisos económicos y personales relevantes.

Como se desprende del caso analizado, el usufructuario no solo adquiere el derecho a usar la vivienda o a percibir rentas cuando la alquila. También asume obligaciones de conservación, mantenimiento y pago de determinados gastos, así como las cargas impuestas por el testador, que pueden incluir pagos periódicos o deberes personales concretos.

Renunciar al usufructo hereditario si las condiciones son demasiado exigentes

Por supuesto, el usufructo hereditario puede renunciarse, siempre que no se hayan realizado actos que impliquen una aceptación tácita, extinguiendo el derecho y liberando al beneficiario de las obligaciones asociadas.

Como muestra esta resolución judicial, aceptar un usufructo implica disfrutar del derecho, pero también asumir todas las cargas y responsabilidades vinculadas al mismo, que pueden terminar siendo muy exigentes tanto desde el punto de vista económico como personal cuando no se valoran adecuadamente desde el inicio.

(fuente idealista.com Jesús Prieto (Colaborador de idealista news)