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IRPF: cómo tributa la venta de una vivienda cuando se compró la nuda propiedad y se heredó el usufructo

Tributos fija criterio sobre la ganancia patrimonial cuando se compra la nuda propiedad y el usufructo se adquiere por herencia

Vender una vivienda heredada no siempre es tan sencillo como parece, y menos cuando el inmueble tuvo el dominio desmembrado, es decir, la nuda propiedad por un lado y el usufructo por otro. La Dirección General de Tributos (DGT) ha puesto orden en esta cuestión a través de la consulta vinculante V1645-25.

Normativa aplicable al cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF

La ganancia se determina conforme a los artículos 34, 35 y 36 de la Ley 35/2006 del IRPF como la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Si la adquisición fue onerosa (por compraventa), el valor de adquisición estará integrado por el precio satisfecho, más los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido soportados por el contribuyente, con exclusión de los intereses, así como por el coste de las inversiones y mejoras realizadas.

Cuando el inmueble se hubiera adquirido a título lucrativo (por herencia o donación), el valor de adquisición será el declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), sin que pueda exceder del valor de mercado.

Cálculo del valor de adquisición en casos de dominio desmembrado

En el supuesto analizado, el consultante adquirió en 2006 la nuda propiedad a título oneroso, mientras que su madre ostentaba el usufructo. En 2020, tras el fallecimiento de la usufructuaria, se produjo la consolidación del pleno dominio.

Desde el punto de vista fiscal deben diferenciarse claramente dos momentos adquisitivos con régimen fiscal propio. En primer lugar, la parte adquirida por compraventa en 2006 se rige por las normas propias de las transmisiones onerosas, es decir, el precio satisfecho, junto a los gastos y tributos que procedan, sin que la existencia previa del usufructo altere su tratamiento en el IRPF.

La parte del valor de adquisición correspondiente al usufructo tiene la consideración de adquisición a título lucrativo y se determina conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, tomando como referencia el valor declarado o, en su caso, el comprobado a efectos de este impuesto, sin que pueda exceder del valor de mercado.

A dicho importe podrán añadirse, cuando proceda, el coste de las inversiones o mejoras y los gastos satisfechos por el contribuyente (excluidos los intereses), lo que exige un desglose preciso entre la parte onerosa y la parte lucrativa del inmueble.

Fecha de adquisición y consolidación del pleno dominio tras el fallecimiento del usufructuario

Uno de los puntos más relevantes de la consulta es la precisión sobre la fecha de adquisición de la parte heredada, que se entiende producida cuando fallece el causante. Es decir, una vez aceptada la herencia, sus efectos fiscales se retrotraen a ese momento conforme al artículo 989 del Código Civil.

No obstante, la extinción del usufructo, prevista en el artículo 513.1º del mismo texto, determina la recuperación de las facultades de goce por el nudo propietario. Esta consolidación no constituye una transmisión autónoma distinta, sino la integración del valor del usufructo como adquisición a título lucrativo con efectos desde la fecha de fallecimiento.

Gastos deducibles en la venta de un inmueble

Otra cuestión determinante consiste en los gastos que pueden descontarse del valor de transmisión. En el caso analizado se abonaron el IBI correspondiente al ejercicio 2024, la tasa de basuras del mismo año y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

La DGT considera que únicamente el IIVTNU tiene la condición de gasto inherente a la transmisión; por tanto, solo este puede minorar el valor de transmisión. El IBI y la tasa de basuras no tienen tal consideración, al tratarse de gastos periódicos vinculados a la titularidad del inmueble. El criterio no depende del momento del pago, sino de la naturaleza jurídica del tributo.

Tributación en el IRPF de la ganancia patrimonial resultante

Una vez determinada la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición (calculado diferenciando la parte onerosa y la parte lucrativa), la ganancia patrimonial se integra en la base imponible del ahorro conforme al artículo 49 de la LIRPF y tributa según los tipos vigentes.

Recordemos que, en situaciones como la planteada por el contribuyente, el verdadero riesgo fiscal no reside en la fórmula de cálculo, sino en la correcta determinación de las fechas, valores y gastos fiscalmente computables en cada fase adquisitiva.

Un error en esa reconstrucción puede alterar de forma sustancial la tributación final y dar lugar a una regularización con los correspondientes intereses y, en su caso, sanciones.

(Fuente idealista.com Jesús Prieto (Colaborador de idealista news) 19 Marzo 2026

Miles de contribuyentes podrán recuperar hasta 1.300 euros en el IRPF por cancelar su hipoteca

El TEAC corrige a Hacienda en los criterios por cancelar la hipoteca de una vivienda que se beneficiaba de la deducción por compra de vivienda habitual, vigente hasta 2013

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha publicado una resolución en la que establece que la deducción en el IRPF por compra de vivienda habitual, que solo se mantiene para los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2013, también se puede aplicar sobre el importe destinado a la cancelación del préstamo hipotecario realizada con el dinero obtenido de la venta.

Así lo establece el órgano dependiente del Ministerio de Hacienda, que precisa, en una resolución para la unificación de criterio:

• que el inmueble haya sido efectivamente la vivienda habitual del contribuyente hasta el momento de la venta
• que se haya comprado antes de 2013
• que se hubiese aplicado la deducción en su momento

Según los argumentos del TEAC, adelantados por 'El País', aunque el dinero provenga de la venta, el destino de ese dinero es el mismo (en este caso pagar la hipoteca de la vivienda habitual), por lo que debe tener el mismo trato fiscal que si el contribuyente la cancelara con sus ahorros el día antes.

"Cuando un interesado que vende la que era su vivienda habitual y en la que hasta entonces vivía, cancela la cantidad restante del préstamo hipotecario que la gravaba utilizando para ello parte del importe que ha recibido como precio por su venta, ese interesado va a poder disfrutar de la deducción por inversión en la vivienda habitual", reza la resolución del TEAC.

La deducción por vivienda habitual en el IRPF, aunque se suprimió en 2013, sigue existiendo en un régimen transitorio para quienes compraron su vivienda antes del 1 de enero de 2013 y ya aplicaron la deducción en su día. Estos contribuyentes aún se puede deducir anualmente el 15% de lo pagado por la hipoteca de su vivienda (capital e intereses), con una base máxima de 9.040 euros por año, lo que supone una deducción máxima anual de 1.356 euros.

Hasta ahora el criterio de Hacienda era que podías deducir todas las cuotas pagadas y cancelaciones anticipadas mientras siguieras viviendo en dicha vivienda, pero una vez vendida, el derecho desaparecía ese mismo día, de tal manera que si usabas parte del dinero de la venta para cancelar la hipoteca pendiente, esa parte ya no contaba para la deducción.

Por tanto, en la práctica, Hacienda solo admitía deducciones hasta el día antes de la venta, de forma que si el contribuyente vendía el 1 de junio su vivienda habitual, solo podía incluir las cuotas pagadas hasta mayo y el importe destinado a la cancelación de la hipoteca hecha el mismo día de la venta, por ejemplo, ya no contaba para la deducción.

El caso concreto al que se refiere el TEAC es el de un contribuyente de Santa Cruz de Tenerife que vendió su vivienda en junio de 2018 y destinó parte de lo obtenido en la venta a cancelar lo que le restaba del préstamo hipotecario (10.202 euros). En la declaración del IRPF referida a ese año se aplicó la deducción máxima (15% sobre 9.040 euros), pero la Agencia Tributaria entendió que solo tenía derecho a la deducción sobre los 329 euros mensuales pagados hasta mayo (1.645 euros como máximo), el mes anterior a la venta.

Se pueden revisar los ejercicios no prescritos a partir de 2021

La plataforma de asesoría fiscal TaxDown ha indicado que como la resolución del TEAC es de octubre de 2025, se pueden revisar los ejercicios no prescritos, esto es, 2021, 2022, 2023 y 2024, solicitando una rectificación de la declaración del IRPF y la devolución si la Agencia Tributaria limitó la deducción o no incluyó la cancelación al vender la vivienda.

Para TaxDown, el nuevo criterio del TEAC corrige años de "interpretaciones demasiado rígidas" y puede suponer más de 1.000 euros de devolución adicional para quienes vendieron su vivienda y cancelaron la hipoteca en los últimos ejercicios.

(FUENTE Europa Press,  David Marrero 10 Noviembre 2025, 1:24)